Construction de maison individuelle Ares et Demeures guide#1

Réglementation pour faire construire : les normes

Depuis deux décennies, Ares et Demeures promeut la propriété du logement pour tous, hommes, femmes et enfants. Aujourd’hui, nous poursuivons notre ambition d’être un véritable partenaire dans votre projet de vie et nous vous accompagnons dans votre construction de maison individuelle !

Dans le secteur de l’Occitanie : de Béziers à Nîmes en passant par Montpellier. L’agence Ares et Demeures vous propose son expertise sur trois départements dans le Languedoc Roussillon : Aude, Hérault, Gard.

En matière de construction maison neuve, il existe différentes normes et réglementations en vigueur.
Le maître d’ouvrage d’une telle construction doit s’y conformer sous peine d’encourir des sanctions pénales. Celles-ci découlent de la violation des dispositions légales et réglementaires contenues dans le Code de l’Habitation et de la Construction.
Il peut s’agir en l’occurrence de normes d’urbanisme, de normes de performances techniques ou de normes de performances thermiques…

Construction de maison individuelle

normes d urbanisme

Lorsque l’on projette de construire une maison neuve, il est possible pour le maître d’ouvrage de diligenter lui-même les travaux de construction au titre de maître d’œuvre.
Mais il est préférable de recourir aux services d’un constructeur de maisons individuelles. En effet, ce dernier maîtrise les normes de construction, lesquelles reposent sur les normes d’urbanisme contenues dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU).
Le constructeur professionnel saura apprécier au mieux si la construction projetée respecte des normes d’urbanisme tels que les modèles de construction autorisés, les servitudes, les risques naturels, les règles de voirie…

Les normes de performances techniques

Le Code de la Construction et de l’Habitation prévoit certaines normes de construction sur le plan technique. C’est ainsi par exemple que la maison neuve doit être équipée d’un système d’isolation phonique correspondant au niveau de nuisances sonores environnantes.
La maison neuve doit également être protégée contre les remontées d’eau et infiltrations…

Les normes de performance thermiques

La réglementation sur la construction d’une maison neuve inclut des dispositions sur les performances thermiques. La réglementation thermique a pour but d’encadrer légalement les performances énergétiques d’une construction neuve.
L’objectif étant double : limiter la consommation énergétique des constructions neuves en ce qui concerne l’éclairage, l’eau chaude, la climatisation, la ventilation et le chauffage ; mais également réduire les émissions de gaz à effet de serre.

La réglementation thermique est issue de textes réglementaires tels que décrets et arrêtés. Ceux-ci ont été progressivement intégrés au Code de la Construction et de l’Habitation. En effet, plusieurs arrêtés ont déterminé la mise en place de la règlementation thermique.

Les arrêtés RT 2012 et les arrêtés de réglementation thermique précédents de RT 2005, RT 2000, RT 1988 et RT 1974

La première réglementation thermique fut adoptée en 1974 : il s’agissait de la RT 1974. Celle-ci fut successivement remplacée par la RT 1988, la RT 2000, la RT 2005 et dernièrement, la RT 2012.

Parallèlement aux RT, des labels de performances énergétiques tels que le label hpe (Haute Performance Énergétique) en 2005 ont vu le jour.

Ces normes de performances thermiques et énergétiques constituent aujourd’hui des référentiels incontournables dans le domaine de la construction neuve.

Construction de maison individuelle

Quelle hiérarchie des normes en urbanisme ?

https://www.youtube.com/watch?v=mAm7WUfYdIc
Construction de maison individuelle

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Construction de maison individuelle : Les clés pour choisir votre constructeur

Construction de maison individuelle

Compétences techniques, management, écoute, le constructeur doit faire preuve de nombreuses qualités pour mener à bien la construction d’une maison. Six conseils pour choisir son professionnel.

C’est bien souvent le projet d’une vie !

Faire construire sa maison constitue en effet un acte important pour la plupart des acquéreurs qui deviennent propriétaires de leur résidence principale pour la première fois. Une décision qui engage la famille pour de nombreuses années. Autant avoir toutes les cartes en main pour choisir le professionnel.

1- Un constructeur à votre écoute

Lors des premiers rendez-vous, le technico-commercial du constructeur devra défi nir les besoins de son client, découvrir son mode de vie pour lui proposer la maison la mieux adaptée. Des échanges qui doivent être placés sous le signe de l’écoute et de la confiance pour que le projet soit le plus conforme aux souhaits de l’acquéreur. Ces rencontres permettent également de faire connaissance avec l’entreprise.

Certains constructeurs présentent en effet le cabinet d’architecture, le bureau d’études avec lesquels ils travaillent. Sans oublier des chantiers en cours et des maisons terminées. Des portes ouvertes sont aussi organisées chez des clients avant la livraison de leur maison. L’occasion d’échanger avec eux sur le déroulement du chantier, les relations avec les collaborateurs de la société.

2- Un savoir-faire indispensable

Homme de dialogue, le constructeur doit également faire preuve de solides compétences car le métier est devenu plus complexe et plus technique. Les maisons doivent être particulièrement économes en énergie pour respecter les objectifs fi xés par la RT 2012.

A savoir ne pas dépasser une consommation énergétique primaire moyenne de 50 kWep/m².an. Pour se conformer aux nouvelles exigences réglementaires, les constructeurs peuvent bénéfi cier de l’expertise d’organisations professionnelles comme Les Constructeurs et Aménageurs de la Fédération française du bâtiment (LCA-FFB). Cette dernière est née de la fusion de l’Union des maisons françaises avec l’UCI-FFB.

Les bureaux d’études peuvent aussi aider les constructeurs de maisons individuelles en organisant des sessions de formation et en assurant une veille technologique sur les produits et modes constructifs les plus novateurs.

3- Des sous-traitants efficaces

L’organisation du constructeur doit être aussi passée au crible. Une très grande majorité des sociétés fait appel à des sous-traitants pour ses chantiers. Des artisans fidelisés de longue date témoignent d’un véritable partenariat avec le constructeur. Pour l’acquéreur, c’est l’assurance que la construction sera réalisée dans les règles de l’art car les artisans connaissent bien les matériaux, les systèmes de chauffage mais également les exigences du constructeur.

Cette mise en œuvre de qualité est d’autant plus nécessaire que les constructeurs sont désormais soumis à une obligation de résultats. L’étanchéité de la construction à l’air, mesurée à la fi n du chantier, doit être inférieure ou égale à 0,6 m3 /h/m². Pour obtenir ce résultat, les artisans doivent obligatoirement savoir travailler ensemble.

4- Des travaux contrôlés

Les conducteurs de travaux constituent également des acteurs clés dans l’organisation de l’entreprise. Ces techniciens coordonnent les travaux et vérifient leur bonne exécution. Chez certains constructeurs, les conducteurs peuvent superviser chacun quinze chantiers. Dans d’autres sociétés, ils peuvent en gérer jusqu’à trente-cinq. Un chiffre qui peut sembler élevé sauf si une part de ces projets est construite dans un même secteur géographique.

C’est notamment le cas si une entreprise compte plusieurs clients dans un lotissement. La gestion des chantiers est alors facilitée, le conducteur de travaux en suivant plusieurs pendant une matinée. Pour assurer une coordination de qualité, les constructeurs refusent d’ailleurs les chantiers situés à plus de deux heure de leur siège social ou de leurs agences locales. Technicien chevronné, le conducteur de travaux est également l’interlocuteur de l’acquéreur.

Toutes les semaines, ce professionnel visite les chantiers et envoie le compte-rendu aux artisans et parfois au client. Ce dernier peut suivre aussi régulièrement l’état d’avancement de sa maison lors des réunions auxquelles il doit assister que ce soit pour le démarrage de chantier, la mise hors d’eau, hors d’air de la maison ou le cloisonnement des pièces. Certains constructeurs communiquent même au client le téléphone du conducteur de travaux.

5- L’exigence de la certification

Soucieux d’apporter des gages de qualité au consommateur et de se démarquer de la concurrence, certains constructeurs s’engagent dans la certification : NF Habitat et NF Habitat HQE. La certification garantit au particulier que le constructeur respecte bien les engagements décrits dans un référentiel.

Des informations transmises au client lors du premier rendez vous à la qualité des travaux, tout est passé au crible. A la réception de la maison, le particulier se verra remettre une attestation de conformité NF Habitat ou NF Habitat HQE par un organisme certificateur indépendant du constructeur.

6- Une maison au bon prix

Lors de vos recherches, vous rencontrerez plusieurs constructeurs qui vous proposeront leurs projets, les devis peuvent être différents d’une entreprise à l’autre , il est indispensable de vérifier les niveaux de prestations et bien porter l attention sur ce qui est ou non compris dans le prix convenu.

Bien s’informer : c’est le préalable indispensable à la réussite d’un projet de construction. Points techniques, juridiques pratiques et financiers, ce lexique de la maison neuve fait le point sur ces termes parfois obscurs pour le profane.

Architecte.

Il conçoit et dessine les plans des maisons. Il peut prendre en charge la mission complète de construction. Son intervention est obligatoire dès que la surface de plancher dépasse 150 m².

Bureau d’études.

Il réalise les études thermiques obligatoires indispensables pour que la maison respecte la norme actuelle, la Réglementation thermique 2012 (RT 2012). Ces études fixent notamment trois indicateurs incontournables : le besoin bioclimatique (Bbio), le plafond de consommation d’énergie (Cep) et la température intérieure de confort en été

Dommages-ouvrage.

Toujours obligatoire (articles L 242 du Code des assurances et L 111-30 du Code de la construction et de l’habitation), cette assurance facilite la mise en œuvre de la garantie décennale.

Energie.

La RT 2012 impose aux maisons d’être peu consommatrices. Et elles doivent recourir à au moins une source d’énergie renouvelable (pompe à chaleur, chauffage bois, solaire notamment).

Fenêtre.

Les fenêtres doivent représenter au moins un sixième de la surface des murs. Cette règle, imposée par la RT 2012, a pour objectif de favoriser l’éclairage artificiel et la récupération des calories solaires, dans le cadre d’une conception bioclimatique.

Garantie.

Outre les protections offertes par le contrat de construction, les maisons neuves bénéficient des garanties de parfait achèvement, de bon fonctionnement et de la garantie décennale.

Hors d’eau/hors d’air.

Une maison est hors d’eau lorsque la toiture est posée et hors d’air lorsqu’elle est close et couverte. 15 % du prix doit être versé à l’ouverture du chantier, 25 % à l’achèvement des fondations, 60 % à la mise hors d’eau, 75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air et 95 % à l’achèvement des travaux. Le solde, soit 5 %, peut être consigné en cas de réserves à la réception. Isolation. Avec la RT 2012, les maisons bénéficient d’une isolation thermique très efficace tout en assurant un bon confort d’été. Elle est assurée à la fois par l’isolant et les matériaux de construction.

Joule.

Le chauffage électrique traditionnel est dit à effet Joule. La RT 2012 impose pour les maisons équipées de cette solution, un bâti deux fois et demie plus efficace que pour les maisons pourvues de chaudières à gaz, de pompes à chaleur ou encore de poêles à pellets avec système de régulation.

Kit.

Certaines maisons sont livrées en clos-couvert-isolé, l’acquéreur se chargeant de les terminer grâce à des kits spécifiquement conçus. De quoi réaliser des économies. Mais il faut avoir le temps et aimer mettre la main à la pâte.

Label.

Lancés fin 2016 par les pouvoirs publics, les labels de performance énergétique garantissent que l’efficacité thermique de la maison est supérieure aux contraintes déjà très strictes de la RT 2012. Ils s’accompagnent de labels bas carbone, qui portent sur les gaz à effet de serre émis lors de la fabrication et pendant le cycle de vie des matériaux. Cette démarche est mise en place pour préparer les professionnels à la Réglementation énergie carbone de 2018 et à la Réglementation bâtiment responsable de 2020.

Maître de l’ouvrage.

C’est le particulier qui fait construire. En d’autres termes, c’est vous. Le maître d’œuvre, lui, se charge de bâtir la maison .

Normes.

Toutes les maisons neuves doivent respecter la norme actuelle, la Réglementation thermique 2012. La prochaine norme, la Réglementation énergie carbone (RE 2018), entrera en vigueur en 2021. Outre les performances, elle mise sur une limitation drastique des émissions de gaz à effet de serre. En 2021, la réglementation bâtiment responsable (RBR 2020) associera bâtiment décarboné et énergie positiv

Porte souffante.

C’est le dispositif qui sert à tester l’étanchéité des maisons. La RT 2012 impose que le débit de fuites d’air vers l’extérieur soit toujours inférieur à 0,6 m3 par mètre carré de paroi et par heure. Certains constructeurs, engagés dans une démarche qualité contrôlée par l’Etat, respectent par principe cette obligation (agrément perméabilité).

Qualité.

Entre normes techniques strictes et progrès des systèmes constructifs, elle n’a jamais été aussi élevée. Certains constructeurs choisissent de la faire officiellement certifier en entrant dans la démarche NF Habitat dans sa version classique ou HQE® (Haute Qualité environnementale).

Réception.

Lors de cette étape, le maître de l’ouvrage prend possession de la maison. Il vérifie si tout a été réalisé dans les règles. En cas de gros défaut ou de non-conformité par rapport au contrat, il peut consigner jusqu’à 5 % du prix jusqu’à ce que les travaux soient effectués.

Système constructif.

Solution employée pour le gros œuvre et l’isolation. Assure la solidité et la performance de la maison. Tous les modes constructifs actuels homologués par un avis technique du Centre scientifique et technique du bâtiment permettent d’atteindre les performances de la RT 2012.

Terrain.

En lotissement, les parcelles sont toujours constructibles. Elles sont livrées viabilisées (raccordées aux réseaux) et bornées. Les règles d’urbanisme, spécifiées dans le règlement de lotissement, peuvent être plus strictes que celles de la commune. Les terrains en diffus (vendus par des particuliers) ne sont pas toujours viabilisés et dans ce cas, vous devrez prévoir les frais de raccordement aux réseaux.

Urbanisme.

Votre maison doit respecter les règles définies par le Plan local d’urbanisme, consultable en mairie. Dans certains secteurs sauvegardés ou protégés, votre projet devra aussi recevoir l’aval de l’Architecte des Bâtiments de France.

VMC.

La ventilation mécanique contrôlée assure le renouvellement de l’air des maisons neuves. Dite hygro B, elle s’adapte au nombre d’habitants. Dite double flux, elle récupère les calories de l’air sortant pour préchauffer l’air entrant tout en le filtrant. Un système très effi cace mais plus onéreux que la VMC simple fl ux hygro B.

Watt.

Avec la norme actuelle, la Réglementation thermique 2012, la consommation des maisons ne peut pas dépasser 40 à 65 kWh/m²/an selon les régions. C’est trois à cinq fois moins que l’ancien !

Xylophages.

Insectes mangeurs de bois. Les termites en font partie. Dans les zones termitées, le vendeur du terrain fournit un état parasitaire. Il faudra prévoir les dispositions techniques pour éviter que ces insectes ne s’attaquent à la maison.

Y.

La génération Y (ceux qui sont nés entre 1978 et 1994) va devenir propriétaire. Elle épargne pour constituer son apport (étude OpinionWay/Perial de la fi n 2016). Voulant en finir avec les contraintes, elle ne veut pas s’occuper des travaux ni de la paperasse. Autre point important : si la génération Y apprécie l’habitat connecté, elle est d’abord attachée à l’immobilier (surface, emplacement, qualité de la construction). Zonage. Découpage technique du territoire. Il peut concerner des secteurs soumis à différentes règles d’urbanisme. Il sert aussi à définir les montants de certaines aides financières comme le Prêt à taux 0 % (PTZ). Ce crédit gratuit aide les primo-accédants à boucler leur budget construction.

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